(Tổ Quốc) - Môi giới tại vùng ven Hà Nội khẳng định, những mảnh đất to do các văn phòng môi giới bất động sản mua rồi tách thửa bán khả năng thanh khoản thấp. Thậm chí, người này còn cho rằng loại đất nền này chỉ là để “lùa gà”, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm không mấy mặn mà với phân khúc này.
Đất tách thửa chỉ để "lùa gà"
Những ngày đầu năm, anh Nguyễn Hiếu - môi giới bất động sản tại Thạch Thất (Hà Nội) thảnh hơi, không còn bận rộn nhưng khoảng thời gian khu vực này diễn ra cơn sốt đất "điên cuồng".
"Đầu năm, nhà đầu tư đa phần đều đi du xuân khắp nơi. Do đó, thời gian này môi giới bất động sản cũng đều nhàn rỗi. Từ cuối năm tới nay tôi cũng không có mấy giao dịch, bây giờ phải đợi đến sang tháng 2 âm lịch, khi đó tình hình sẽ khả quan hơn", anh Hiếu nói.
Chia sẻ về từng phân khúc đất ở khu vực, người môi giới này cho hay, ở Thạch Thất nhiều văn phòng môi giới bất động sản mua những mảnh đất lớn. Sau đó, tách thửa thành từng mảnh nhỏ, mở rộng đường đủ cho ô tô đi vào, làm đường điện,... rồi bán với mức giá từ 18 - 20 triệu đồng/m2. Theo quan điểm của anh Tuấn Anh, hình thức này chỉ là để “lùa gà”, người mua không có kinh nghiệm về thị trường sẽ rất dễ sẽ mua vào những mảnh đất này, phải để cả 2 - 3 năm sau mới bắt đầu có lãi.
“Khu vực này vẫn còn quỹ đất nền nhà đầu tư có kinh nghiệm sẽ không bao giờ mua những mảnh tách thửa chỉ 40 - 60m2 làm gì. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư mới sẽ dễ mắc bẫy do văn phòng môi giới bất động sản đánh sóng mà mua phải. Trong khi đó, họ mua mảnh đất lớn tách thửa, rồi làm đường, điện,... cộng thêm lợi nhuận của họ cũng phải chênh so với giá thực khoảng 50%. Nhà đầu tư mà non kinh nghiệm mua vào phải để thời gian dài vài năm mới bắt đầu có lãi”, anh Hiếu giải thích.
Theo đó, anh Hiếu cho hay, những nhà đầu tư lâu năm về khu vực này mua đa phần sẽ lựa chọn mua đất của dân hoặc mua chung những mảnh đất rộng khoảng trên 1.000m2. Còn đất do văn phòng môi giới tách thửa bán tính thanh khoản vẫn rất thấp.
Tương tự, trên địa bàn các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Ba Vì, Sóc Sơn, hàng chục dự án tương tự hiện hữu với những cái tên mỹ miều cũng được căng biển quảng cáo, rao bán khắp nơi. Các lô đất tách thửa có giá khoảng vài chục triệu đồng/m2.
Cần ngăn chặn việc tách thửa đầu cơ
Hiện nay, luật đất đai hiện hành, không có quy định riêng đối với trường hợp kinh doanh dự án "phân lô bán nền" không xin phép thành lập dự án đầu tư phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, một số Nghị định lại cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Do đó, một số tổ chức, cá nhân đã lợi dụng kẽ hở về sự thiếu chặt chẽ và không đồng nhất trong các quy định của pháp luật nhằm trục lợi bằng cách tiến hành thu gom đất nông nghiệp, tiến hành tách thửa với số lượng và quy mô lớn với diện tích vài nghìn m2 đến vài héc-ta. Sau đó phân ra hàng chục đến hàng trăm lô đất rồi sử dụng nhiều chiêu trò tự vẽ và đặt tên dự án "sang chảnh", có vị trí đẹp gần với các siêu dự án sắp triển khai, cơ sở hạ tầng đồng bộ, lợi nhuận hấp dẫn để thuyết phục người mua.
Theo giới chuyên gia đánh giá, việc triển khai phân lô bán nền không lập dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Nếu không có phương án kiểm soát hệ quả trước mắt, sẽ khiến cho người dân địa phương mất nguồn thu nhập trực tiếp từ sản xuất kinh doanh và gây khó khăn trong vấn đề kêu gọi, thu hút đầu tư vào địa phương.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, những sản phẩm dạng này chính là nguồn cơn đẩy giá, tăng giá tạo ra "sốt đất".
“Việc này mang đến nhiều hệ lụy trong quản lý và nhất là quản lý về tính ổn định, bền vững của thị trường. Thị trường chỉ bền vững khi phát triển dự án phù hợp quy hoạch, chiến lược phát triển kinh tế, công ăn việc, ổn định cho người dân địa phương và địa phương thẩm định, phê duyệt”, ông Đính khẳng định.
Bên cạnh đó, việc tách thửa bán tràn lan còn ảnh hưởng lớn đến công tác quy hoạch, sẽ vướng nhiều khi triển khai quy hoạch mới, đặc biệt là những địa phương chưa có quy hoạch. Dân chuyển đổi mục đích đất ở nhiều, tăng đột biến về dân số... khi triển khai quy hoạch rất khó khăn.
Do đó, ông Đính cho rằng, cơ quan chức năng cần có cơ chế, chính sách "siết" lại hoạt động này, đảm bảo an sinh xã hội và pháp luật của nhà nước không bị lạm dụng.
Minh Tâm