(Tổ Quốc) - Những người đang đầu tư kiếm lời từ cổ phiếu và trái phiếu có thể sẽ chuyển hướng sang đầu tư vào thị trường nhà ở, song chiến lược này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là trước những bê bối như của Evergrand hiện nay.
Không giống như ở Trung Quốc, sự bùng nổ của thị trường trong gần 2 năm qua đã khiến cho tất cả các thị trường đều trở nên sôi động: từ chứng khoán, tiền điện tử cho đến nơi ở mới. Trong tình hình hiện tại, khi lạm phát đang được ghi nhận ở mức cao kỷ lục trong gần 40 năm qua cũng như ít nhất ba lần tăng lãi suất định giá khiến công cuộc săn lùng nơi trú ẩn vốn an toàn vẫn đang tiếp tục và chưa có dấu hiệu dừng lại.
Bất động sản được xem là một cách để phòng ngừa lạm phát, do loại tài sản này thường có ít mối tương quan với cổ phiếu và trái phiếu. Vì vậy, rõ ràng là các nhà đầu tư đang ngày càng quan tâm nhiều hơn đến loại tài sản này. Thậm chí trong bối cảnh thị trường bất động sản lên cơn "sốt", nguồn cung nhà ở thấp và lãi suất thế chấp có nguy cơ tăng trưởng cao.
Phó giáo sư kinh tế tại Trường Đại học Luân Đôn đồng thời là một chuyên gia về kinh tế đô thị và tài chính – ông Nikodem Szumilo cho biết rằng ông đã nhận được câu hỏi về chủ đề này ít nhất hai lần một tuần trong vòng 6 tháng vừa qua.
Ông cho biết: "Lạm phát đang ở mức tương đối cao và với tỷ lệ lãi suất tăng như vậy sẽ không mang đến hiệu quả ngay lập tức. Vì vậy, mọi người đang xem xét liệu họ nên làm gì với số tiền tiết kiệm của mình."
Một số chuyên gia nhận định rằng mặc dù bất động sản là một thị trường cạnh tranh thì việc mua đầu tư vào thị trường này trong điều kiện hiện nay vẫn là một sự lựa chọn hợp lý do lãi suất thế chấp đang còn ở mức thấp. Tuy nhiên, nhiều người cho rằng do bất động sản đã bị bản địa hóa nhiều nên triển vọng khi đầu tư vào thị trường bất động sản có thể sẽ khác nhau tùy theo từng trường hợp, khu vực nông thôn có thể sẽ không tốt bằng các thành phố lớn. Nhưng trên thực tế, việc đầu tư vào ngành bất động sản có hiệu quả hay không sẽ phụ thuộc chủ yếu vào hoàn cảnh và thời gian nắm giữ khoản đầu tư của từng cá nhân.
Dưới đây là những câu hỏi mà các nhà đầu tư đang quan tâm (bao gồm cả những người có chuyên môn và không có chuyên môn) và câu trả lời của các chuyên gia.
Bất động sản và lạm phát có mối tương quan với nhau không?
Thoạt nhìn, dường như chúng không có mối tương quan. Lạm phát phụ thuộc vào giá tiêu dùng, trong khi nhà ở sẽ phụ thuộc vào ngành xây dựng, xu hướng nhân khẩu học, và tổng nguồn cung.
Tuy nhiên trong dài hạn, do tác động của tiền lương và lãi suất, lạm phát và giá nhà ở có xu hướng dịch chuyển cùng chiều. Lạm phát cao dẫn đến tiền lương cao, do đó ngân sách dùng cho việc thuê và mua nhà cũng tăng cao. Trong môi trường lãi suất thấp, lạm phát cũng ảnh hưởng đến giá nhà. Đơn cử như ở Mỹ và các khu vực của châu Âu hiện nay, đây là những nơi có chi phí vay rẻ. Do vậy, nhu cầu về bất động sản của khu vực này cũng tăng theo.
Nhà kinh tế họckiêm giáo sư ngành tài chính bất động sản tại Đại học Cambridge cho biết: "Ở một mức độ nào đó khi lạm phát phụ thuộc vào tiền lương, ta có thể thấy được mối liên hệ rõ ràng giữa giá nhà đất và lạm phát."
Ông cũng cho biết: "Trong dài hạn, tính trung bình cứ 100 năm, giá nhà ở sẽ theo kịp tốc độ lạm phát. Thậm chí ở những nền kinh tế phát triển, tỷ lệ này còn cao hơn mức lạm phát 2% hoặc 3%.
Với mức lạm phát cao nhất trong vòng nhiều năm trở lại đây thì đầu tư vào bất động sản là một sự lựa chọn vô cùng hấp dẫn.
Ông Benjamin Miller - giám đốc điều hành của nền tảng đầu tư bất động sản Fundrise cho biết: "Bất động sản là một giải pháp thay thế cho thị trường chứng khoán. Lí do mà mọi người đầu tư vào thị trường bất động sản thì cũng tương tự như khi họ đầu tư vào tiền điện tử. Họ lo ngại về hệ thống kinh tế hiện hành và họ muốn có nhiều lựa chọn hơn cho riêng mình."
Nếu chúng ta đang muốn bán nhà thì lạm phát có thể ảnh hưởng đến chúng ta như thế nào?
Ít nhất hiện tại, lạm phát vẫn xảy ta ở thị trường người bán. Theo dữ liệu mới nhất, trong tháng 10 năm ngoái, chỉ số giá nhà tại 20 thành phố của Hoa Kỳ đã tăng 18,4%. Dù thấp hơnso với tháng trước đó, nhưng chỉ số này vẫn đang tăng. Bên cạnh đó, ứng dụng bất động sản Zillow dự đoán rằng cho đến tháng 11/2022 giá trị nhà ở trên toàn nước Mỹ sẽ tăng 14%.
Số lượng nhà có sẵn đang ngày một giảm và cuộc chiến đấu thầu vẫn đang diễn ra vô vùng nảy lửa tại những thị trường "nóng" nhất.
Theo Jeff Tucker, nhà kinh tế cấp cao tại Zillow, cho biết: "Nếu so sánh với sự tăng giá của tất cả hàng hóa, dịch vụ thì việc giánhà ở tăng lên trong thời gian gần đây cũng không phải điều xấu."Vì vậy, trong ngắn hạn, có thể nhu cầu mua bất động sản sẽ vẫn tăng mạnh bất chấp lạm phát.
Tình trạng lạm phát và các vấn đề về chuỗi cung ứng đã khiến cho chi phí vật liệu xây dựng tăng lên. Chính vì thế trong năm nay, giá nhà ở có thể sẽ tăng cao hơn nữa khi các bên thi công chuyển giao nhà cho khách hàng. Giá gỗ xẻ đang ở mức cao nhất trong nhiều tháng qua do nguồn cung thiếu hụt là một ví dụ.
Lạm phát có thể gây ra một rủi ro khác đó là là giá của các hàng hóa khác như thực phẩm và khí đốt tăng lên khiến cho nhữngkhách hàng có tiềm năng mua nhà có thể sẽ bớt chi tiêu nhiều cho bất động sản, khiến cho người bán rơi vào tình cảnh lao đao. Nhưng Tucker dự đoán rằng người tiêu dùng sẽ cắt giảm chi tiêu cho các sản phẩm và dịch vụ không mấy thiết yếu như du lịch, quần áo và giải trí, thay vào đó họ dành nhiều kinh phí hơn cho những nhu cầu thiết yếu khác như nhà ở.
Hiện tại có phải là thời điểm "vàng" để mua một căn nhà?
Điều này chủ yếu phụ thuộc vào hoàn cảnh của mỗi cá nhân. Bởi vì mặc dù nếu có nhà riêng, bạn sẽ không phải trả tiền thuê nhà, nhưng rõ ràng là giá bất động sản thì vẫn đang tăng cao.
Liz Young - Trưởng bộ phận chiến lược đầu tư của công ty SoFi cho biết: "Nếu không phải để đáp ứng các nhu cầu đời sống như mở rộng không gian sống hoặc muốn chuyển đến một nơi ở mới, thì thời điểm này bạn nên chờ đợi cho mọi thứ lắng xuống trước khi quyết định mua nhà. Có một rủi ro đó là trong vài năm tiếp theo vốn tự có của căn nhà (Vốn chủ sở hữu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của căn nhà của bạn và số tiền bạn nợ người cho vay cầm cố. Nói một cách đơn giản, đó là số tiền bạn nhận được sau khi trả hết thế chấp nếu bạn định bán nhà) sẽ không tăng do giá nhà hiện tại đã quá cao. Từ mức giá cao kỷ lục như vậy sẽ dẫn đến rủi ro giảm giá trong thời gian tới."
Bà cho rằng với những người muốn mua nhà và ở trong ngôi nhà đó với thời gian nhiều hơn 5 năm thì việc mua nhà là hợp lý. Nhưng nếu bạn có ý định bán ngôi nhà này trước thời hạn đó thì tốt hơn là bạn nên chờ đợi.
Liệu tình hình Mỹ có giống như ở Châu Âu không?
Cho đến nay, cả Cục Dự trữ Liên bang Mỹ và Ngân hàng Trung ương Châu Âu đều đang lên kế hoạch tăng lãi suất để hạn chế giá cả tăng cao. Tháng trước, tỷ lệ lạm phát của Mỹ đã đạt mức cao nhất trong 30 năm là 5,4% và Ngân hàng Trung ương Hoa Kỳ đã tăng lãi suất cơ bản từ 0,1% lên 0,25% từ 0,1%.
Tuy nhiên, mức tăng trưởng lạm phát ở châu Âu thấp hơn ở Mỹ. Ở khu vực này trong năm 2020, GDP của Pháp đã giảm khoảng 8%, trong khi đó GDP ở Mỹ giảm 3%. Do đó, ở châu Âu, giá trung bình tăng với tốc độ chậm hơn, đơn cử trong nắm vừa qua, lạm phát ở Pháp là 3,4%, còn ở Mỹ là 7%.
Điều đó có nghĩa là việc tìm cách "chống lại" lạm phát ở Châu Âu có thể không quá cấp bách như ở Mỹ.
Nhà kinh tế học tại Viện Công nghệ Massachusetts kiêm giáo sư tại Trung tâm Bất động sản MIT – ông Theo William C. Wheaton cho rằng vấn đề nằm ở các thành phố lớn. Các đô thị lớn thường tập trung cơ hội việc làm do đó giá nhà thường tăng nhanh hơn lạm phát. Ngược lại, ở vùng nông thôn, tốc độ tăng giá nhà gần như không bao giờ tăng nhanh bằng lạm phát.
Điều này có nghĩa là tại các thành phố có nhu cầu mua sắm cao như London, Paris, San Francisco và New York, giá nhà đã tăng lên, thậm chí bước vào thời kỳ bong bóng. Trong khi đó, ở những khu vực nông thôn như khu vực Trung Tây ở Hoa Kỳ hoặc các khu vực nhất định ở Nam Âu, giá nhà có dấu hiệu giảm.
Theo Fundrise’s Miller, những người muốn tận dụng lợi thế của lạm phát đã tìm cách đầu tư vào những khu vực có tỷ lệ lạm phát cao nhất và tỷ lệ thất nghiệp thấp của Hoa Kỳ.Ông nói: "Người ta sẽ tìm mua bất động sản ở những vùng có tỷ lệ lạm phát cao nhất của cả nước như vùng Vành đai Mặt trời hoặc các bang miền núi, hơn là khu vực Đông Bắc hay Ohio."
Có nên đầu tư vào bất động sản thương mại?
Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế bất động sản thương mại vẫn không hấp dẫn bằng bất động sản nhà ở. Thậm chí, đôi khi loại hình bất động sản này còn có tốc độ tăng giá thấp hơn so với tỷ lệ lạm phát trong dài hạn.
Thời gian thuê của các tòa nhà văn phòng có xu hướng dài hơn so với nhà ở, nghĩa là giá thuê mặt bằng điều chỉnh chậm hơn so với lạm phát. Điều này gây bất lợi cho nhà đầu tư bất động sản. Ngoài ra, trong thời kỳ đại dịch, xu hướng làm việc từ xa và mua sắm online cũng làm cho nhu cầu thuê văn phòng giảm.
Lizieri cho hay: "Trước đây, mọi người đầu tư vào bất động sản vì không có được lợi nhuận từ những tài sản tài chính. Nếu họ nhận thấy cổ phiếu quá đắt đỏ khi so sánh với giá trị lịch sử, họ sẽ nên tìm kiếm kênh đầu tư khác và chuyển sang bất động sản. Có vẻ đó không phải là xu hướng của hiện tại."
Với loại hình nhà ở đa gia đình, đó lại là một câu chuyện khác. Các hợp đồng cho thuê nhà loại hình này thường được gia hạn 12 tháng một lần, chính vì vậy chủ nhà sẽ có nhiều cơ hội để tăng tiền thuê nhà bằng cách tăng các chi phí tiện ích.
Hường Hoàng