Nhiều tòa nhà ở New York vắng khách thuê văn phòng

Theo Bloomberg, đang có một vấn đề trị giá hàng tỷ USD đối với các chủ sở hữu tòa nhà, thành phố và hàng nghìn người lao động ở ngay trung tâm quận Manhattan (New York).

Không ít tòa cao tầng văn phòng có tuổi đời hàng chục năm đang bị để trống nhiều vị trí. Chúng đang nằm ở tình thế "tiến thoái lưỡng nan": Quá lỗi thời để thu hút người thuê đang tìm kiếm tiện nghi mới mẻ nhưng lại quá mới để bị phá bỏ hay chuyển đổi cho mục đích khác.

Không riêng Manhattan, tình trạng này được cho là đang diễn ra trên toàn cầu khi nhiều nhà tuyển dụng áp dụng chính sách làm việc từ xa (do ảnh hưởng của đại dịch) và cân nhắc về nhu cầu sử dụng văn phòng của mình. Ngay cả khi nhiều nhân viên đang được gọi đi làm trở lại, tỷ lệ trống trong các tòa văn phòng từ Hong Kong đến London và Toronto đều đã tăng vọt.

Richard Barkham, chuyên gia kinh tế của công ty bất động sản thương mại CBRE, nhận định: "Không nơi nào trên thế giới là không bị ảnh hưởng bởi sự phổ biến ngày càng tăng của hình thức kết hợp giữa lên văn phòng và làm việc từ xa".

Một số trường hợp, các công ty không thuê văn phòng nữa chỉ đơn giản là để giảm chi phí. Một số khác thì chuyển tới nơi mới hơn, tiện nghi hơn để thu hút nhân tài và những nhân viên chỉ muốn ở nhà. Và "nạn nhân" không ai khác chính là những tòa văn phòng cũ hơn nằm ngoài các vị trí đắc địa.

Barkham cho biết Mỹ có khả năng phục hồi thị trường văn phòng chậm hơn so với châu Á và châu Âu và nhu cầu dài hạn dự kiến sẽ giảm khoảng 10% hoặc hơn. New York - thị trường bất động sản văn phòng lớn nhất của Mỹ, là trung tâm của vấn đề.

Một nghiên cứu năm nay của các giáo sư tại Đại học Columbia và Đại học New York ước tính rằng nhu cầu thuê nhà thấp hơn do làm việc từ xa có thể làm giảm 28%, tương đương 456 tỷ USD giá trị của các văn phòng trên khắp nước Mỹ. Khoảng 10% trong số đó sẽ ở riêng Thành phố New York.

Việc văn phòng không được thuê dẫn đến việc hàng loạt các nhà hàng và cơ sở kinh doanh phụ thuộc chủ yếu vào dân công sở đóng cửa. Ngoài ra, giá trị tòa nhà giảm đồng nghĩa với việc thu nhập từ thuế bất động sản của thành phố sẽ ít hơn.

Một đoạn trên đại lộ Third Avenue của Manhattan, từ đường số 42 đến đường số 59, cho thấy vấn đề của các bất động sản cũ hơn một cách rõ ràng. Theo nghiên cứu từ công ty môi giới Savills, khu vực này có 29% diện tích văn phòng có sẵn để cho thuê, gần gấp đôi số lượng 4 năm trước và cao hơn tỷ lệ chung của thành phố là 19%.

Nơi đây tập trung các tòa nhà được xây từ những năm 1950 đến 1980, nhiều trong số đó đã không được nâng cấp đáng kể trong nhiều thập kỷ. Một số ít đã được cải tạo nhưng vẫn gặp phải không ít khó khăn trong việc cạnh tranh với đối thủ ở Park Revenue, Fifth Avenue, Madison Avenue, cũng như các dự án phát triển mới ở phía Tây của Manhattan.

Nick Farmakis, Phó chủ tịch Savills, cho biết các tòa nhà ở Third Avenue đã trở thành "không gian bị tụt hậu" chứ không phải kiểu văn phòng thu hút khách thuê đẳng cấp.

Theo ông, hiện chưa có cách khắc phục nào đơn giản cho chủ sở hữu – những người dựa chủ yếu vào thu nhập từ cho thuê để trả nợ. Một số thành phố cho biết họ đang có kế hoạch chuyển các tòa văn phòng đã cũ ở trung tâm thành tòa dân cư. Mặc dù New York cũng có ý định trên nhưng chi phí khổng lồ và các hạn chế về quy hoạch và kiến trúc khiến đây trở thành một đề xuất khó khăn.

Trong vài năm qua, các công ty tài chính, công nghệ và công ty luật lớn đã chuyển đến phía Tây của Manhattan, nơi một loạt những tòa nhà chọc trời bằng kính đã xuất hiện và tạo ra một khu kinh doanh mới.

Giám đốc của một công ty cho biết: "Ở khu vực này, bạn có thể thuê một tòa nhà tiện nghi, hiện đại và ở vị trí tốt hơn với giá thuê tương tự. Chúng tôi không còn quan tâm đến việc thuê văn phòng ở Third Avenue nữa".

Trong khi đó, một nhà sở hữu bất động sản cho thuê ở Manhattan cho rằng việc cải tạo sẽ thu hút người thuê đến Third Avenue. Đơn vị này đã đầu tư khoảng 150 triệu USD vào việc cải tạo 825 Third Ave. Đây là tòa nhà 40 tầng, phần lớn bị bỏ trống khi các công ty thuê văn phòng rời đi sau 25 năm.

Khi hợp đồng thuê hết hạn vào năm 2019, đơn vị này từng tính đến khả năng chuyển đổi thành khu dân cư nhưng cuối cùng, họ chọn nâng cấp thương mại. Công tác cải tạo bao gồm thay cửa kính, thay hệ thống sưởi và làm mát, cải tạo sân hiên. Tòa nhà dự kiến sẽ mở cửa trở lại vào tháng 10 tới và được đánh giá là thử nghiệm gần như cuối cùng về nhu cầu thuê văn phòng cũ được nâng cấp ở Third Avenue.

Hóa đơn thuế cho thấy doanh thu từ các tòa nhà văn phòng trên toàn thành phố New York có sự phục hồi nhẹ. Tuy nhiên, nó sẽ diễn ra chậm với tỷ lệ không cao.

New York đã thu được gần 1 tỷ USD mỗi năm từ thuế đánh vào các hợp đồng thuê thương mại lớn nhưng con số này có thể giảm nếu nhu cầu thuê không còn như trước nữa. Việc sử dụng văn phòng cũng có những tác động nhất định đến các bộ phận quan trọng khác của nền kinh tế của thành phố, từ hệ thống vận chuyển đến bán lẻ và khách sạn.

Một chuyên gia nhận xét: "Vẫn còn sớm để biết sự thay đổi mục đích sử dụng các tòa văn phòng cũ sẽ tạo ra tác động như thế nào với cả nền kinh tế. Nhưng rõ ràng là nhiều thành phố đang phải đối mặt với một số thách thức ngắn hạn liên quan đến vấn đề này".

Nguồn: WSJ, Bloomberg

Mộc Tiên