Thị trường bất động sản giảm tốc: Thời của nhà đầu tư dài hạn sẽ đến

Thị trường giảm tốc

Sự phân hoá của thị trường hiện hữu rõ rệt khi thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái điều chỉnh. Nguồn vốn vay từ ngân hàng co hẹp, động thái kiểm soát chặt chẽ thị trường như hạn chế phân lô tách thửa đồng thời quy định siết chặt thuế chuyển nhượng tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư. Đặc biệt, sau những lần tăng giá mạnh, thị trường địa ốc dần chững lại.

"Thị trường bất động sản hiện đang có dấu hiệu giảm tốc, phát triển chậm lại, trầm lắng", đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về diễn biến thị trường hiện tại. 

Theo ông Châu, nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn vì thị trường thứ cấp cũng đang trầm lắng và người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở hơn trước đây.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng thừa nhận, tình trạng giảm giá trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện. Đơn vị này cho rằng, nguyên nhân khiến xu hướng giảm giá trên thị trường thứ cấp gia tăng là do một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ. 

Một lý do khác đến từ áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhà đầu tư sử dụng "đòn bẩy" tài chính. Đã có nhà đầu tư chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức giá thấp hơn kỳ vọng, thậm chí bán cắt lỗ để thu hồi vốn.

Vị Chủ tịch VARs, TS. Nguyễn Văn Đính, cho biết thêm, thị trường đã xuất hiện làn sóng F0 đang tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Vị chuyên gia này đặt ra quan ngại rằng, thị trường có quá nhiều F0 sẽ không bền vững vì nhóm này dễ tạo ra lỗ hổng và sự hỗn loạn trên thị trường. Hậu quả, giá nhà đất đẩy lên cao, không có lợi cho người mua ở thật.

Ở góc độ doanh nghiệp tham gia trực tiếp vào thị trường, nhiều chuyên gia cũng nhận định sau 2 năm tăng nóng, giá nhà đất tăng cao, người mua nhà khó có cơ hội. Họ đợi cơ hội giá giảm để mua, nhưng điều đó không xảy ra khiến nhu cầu đó bị nén lại và ngày càng tăng cao. Nhu cầu đầu tư bị bão hoà, đầu cơ lướt sóng không còn, nhà đầu tư khó tìm thấy thị trường tiềm năng, đặc biệt là trong bối cảnh tín dụng siết chặt. Thị trường thứ cấp có khả năng giảm giá ở vài nơi có nền giá cao, khi dòng tiền dễ dãi không còn giá khó tăng.

Cơ hội của những nhà đầu tư dài hạn

Phân tích chung về bối cảnh thị trường địa ốc, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, có sự khác nhau về bức tranh bất động sản ngắn hạn và trong trung, dài hạn. 

Thị trường bất động sản trong ngắn hạn sẽ trải qua một vài thời điểm kém sôi động vì thiếu nguồn cung - một vấn đề vốn không thể giải quyết trong ngày một ngày hai, cùng với những thay đổi lớn về chính sách pháp lý, tài chính.

Trong đó, giá bán ở thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục tăng vì lãi suất ngân hàng cao, chi phí vật liệu xây dựng và nhiều chi phí đầu tư khác gia tăng, cộng với kỳ vọng cao về lợi nhuận của các chủ đầu tư sau giai đoạn hoạt động mua bán "ngủ đông" vì đại dịch. 

Còn ở thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ ở một vài dự án. Điều này xuất phát từ việc các ngân hàng tăng lãi suất và thắt chặt tín dụng khiến một số giới đầu cơ "lướt sóng" phải bán nhanh để cắt lỗ. 

Ông David Jackson nhấn mạnh, những biến động này có thể giúp thị trường tăng thanh khoản, đem lại lợi ích cho người mua có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Theo vị chuyên gia này, về dài hạn, thị trường sẽ tăng trưởng và phát triển bền vững do động thái điều chỉnh, bình ổn của Chính phủ, nhằm hạn chế tiêu cực từ hoạt động đầu cơ. Cơ hội đầu tư và phát triển trên thị trường địa ốc trong thời gian tới rất lớn. 

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng, sự phân hoá rõ nét khi thị trường điều chỉnh xuất hiện trong động thái của các nhóm đầu tư. Với nhóm nhà đầu tư lướt sóng, tiềm lực tài chính mỏng, tâm lý sẽ trở nên dao động bởi áp lực về tài chính khi sử dụng vốn vay ngân hàng, trong khi bất động sản khó thoát hàng trong bối cảnh đầy thách thức. 

Nhưng với nhà đầu tư giá trị, xuống tiền và đánh giá tỷ suất lợi nhuận trong trung và dài hạn, sự tác động của thị trường đến nhóm này lại thấp. Chưa kể, đây còn là cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn, tìm kiếm lô đất đẹp. 

"Những nhà đầu tư giá trị luôn có sự phân tích đánh giá kỹ lưỡng với sản phẩm xuống tiền. Vốn mạnh, tầm nhìn lâu dài là đặc trưng của nhóm nhà đầu tư giá trị. Thế nên, họ không bị ảnh hưởng từ biến động ngắn hạn trên thị trường. Việc của họ là đợi chờ 3-5 năm sau, cơ hội sinh lời chắc chắn sẽ xuất hiện. Thậm chí, họ còn xác định lúc thị trường biến động là cơ hội tìm thêm bất động sản đẹp", một chuyên gia kinh tế nhận định. 

Việt Khoa