Chứng khoán KIS: Khai lối cho hàng trăm dự án không có đất ở

Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư năm 2020 và Luật số 03/2022/QH15) đã quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Mặt khác, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất chỉ được áp dụng đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở. Trên thực tế, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp trong khi chủ trương hiện nay của Việt Nam đang đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang sắp xếp lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn.

Tòa nhà Quốc hội tại Ba Đình, Hà Nội.

Vì vậy, có ý kiến cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân và thuận lợi cho nhà đầu tư, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất. Nghị quyết có ý nghĩa chiến lược vì lợi ích lớn lao bao gồm 1) trong ngắn hạn mở ra lối đi cho hơn 493 dự án đang vướng mắc "đất ở" trong đó 189 dự án ở Hà Nội, 126 dự án ở HCM; 2) Thúc đẩy nguồn cung, giải quyết nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị hóa trong trung và dài hạn; và 3) hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai vốn đã hữu hạn, từ đó góp phần giúp đỡ thị trường bất động sản phát triển ổn định.

Tuy nhiên, Chứng khoán KIS vẫn có cái nhìn thận trọng xuất phát từ khả năng thực thi của cơ quan liên quan. Nghị quyết chỉ rõ Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về việc thực hiện dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm. Với tình hình các địa phương khác nhau sẽ có những tiêu chí khác nhau tuy nhiên phạm vi khu đất thỏa mãn chung các điểm như sau: 1) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; 2) Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được, phê duyệt; 3) Dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; 4) có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm ; 4) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, về đầu tư và pháp luật khác có liên quan. Như vậy, việc thực thi sẽ phụ thuộc vào ý chí của lãnh đạo địa phương và không phải tất cả các dự án vướng mắc đều khơi thông nếu không thỏa mãn các tiêu chí.

Có thể nói, nếu như cơ chế chính sách của cấp trung ương mở lối đi là điều kiện cần thì việc thực thi của cấp địa phương sẽ là điều kiện đủ. Trong số các tỉnh thành địa phương được kỳ vọng, hưởng lợi nhiều nhất là thành phố Hồ Chí Minh. Theo kết luận số 588/TP-VP của Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, ngày 03/08/2023, có hơn 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở, và hàng chục dự án đang bị vướng mắc về việc xử lý đất do Nhà nước trực tiếp quản lý (kênh, rạch, đường đi,...) xen cài trong ranh dự án, hoặc bị thanh tra, hoặc có vướng mắc về chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp có nguồn gốc cổ phần hóa. Trong ngắn hạn, việc khan hiếm nguồn cung căn hộ, nhà ở kéo dài trong nhiều năm qua ở thành phố Hồ Chí Minh đã đẩy giá nhà mở bán mới tăng phi mã và dự án mở mới phần lớn tập trung ở phía đông, dấy lên sự lo ngại về mất cân bằng cung cầu ở thành phố.

Tuy nhiên, nhóm cổ phiếu bất động sản niêm yết trên sàn phản ứng dè dặt với thông tin về nghị quyết trên. Ngoài việc đợi chờ thời gian mới có thể trả lời được mức độ đáp ứng thực tế gỡ rối pháp lý hiện nay của các dự án đang vướng mắc nhiều năm qua, thì hầu hết chủ đầu tư dự án trên đều không niêm yết trên sàn chứng khoán. Đó là những doanh nghiệp có quy mô nhỏ, sở hữu một vài dự án rải rác ở địa phương. Vì có tiềm lực tài chính hạn hẹn, các doanh nghiệp dễ bị tổn thương nếu không đủ điều kiện tài chính để khởi động dự án trong bối cảnh tiền sử dụng đất đã trở nên tốn kém hơn trong nhiều năm qua. Như vậy, có tình huống các chủ dự án trên sẽ thực hiện hoạt động M&A cho đối tác khác nếu không có khả năng triển khai dù được phê duyệt chủ trương hay cấp phép trở lại. Trong số các doanh nghiệp niêm yết trên sàn hiện nay, chúng tôi thận trọng đánh giá và luôn quan sát cho rằng một số ít các tên tuổi có thể hưởng lợi một cách trọn vẹn tinh thần của nghị quyết trên bao gồm Nam long, Phát Đạt, Novaland.