Landmark 81, nhà máy VinFast, Hòa Phát, Lego… đều thi công theo mô hình fast-track. Mô hình này được xem là chìa khoá giúp chủ đầu tư (CĐT), nhà thầu giảm rủi ro, tăng doanh thu và được xem là "điểm sáng" trong bối cảnh thị trường xây dựng gặp khó khăn như hiện nay.
"Nước cờ" không mới nhưng đặc biệt
Trên thế giới, nền kinh tế nhiều nước đang bước vào giai đoạn suy thoái. Tình thế mới đẩy ngành xây dựng toàn cầu lâm vào khó khăn, trái ngược với kỳ vọng phục hồi hậu Covid-19.
Việt Nam là một trong những quốc gia có nền kinh tế độ mở cao. Tác động từ thị trường quốc tế đã ảnh hưởng sâu sắc đến tình hình trong nước. Giữa bối cảnh đó, fast-track được nhắc tới rất nhiều như một điểm sáng giúp doanh nghiệp xây dựng gỡ thế khó.
Mô hình này không xa lạ từ những năm 1930, khi nền kinh tế toàn cầu lâm vào khủng hoảng nghiêm trọng, tòa nhà cao nhất thế giới lúc đó tại Mỹ - Empire State - đã được xây dựng chỉ trong vòng 18 tháng dựa theo phương pháp này.
Đây là cách triển khai dự án khi CĐT muốn đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường, đáp ứng kịp thời nhu cầu khách hàng hoặc để phù hợp với xu thế tiêu dùng ngay tại thời điểm đó (uptrend).
Thông thường, thi công theo kiểu truyền thống sẽ triển khai bắt đầu từ việc thiết kế ý tưởng, nghiên cứu bán hàng, rồi thiết kế, thi công, nghiệm thu và cuối cùng là đưa vào vận hành.
Tuy nhiên, với mô hình fast-track, để tiết kiệm thời gian và chi phí, người ta sẽ thực hiện thiết kế, thi công và nghiệm thu… song song. Có nghĩa, dự án bắt đầu ngay khi CĐT "chốt" phương án thiết kế ý tưởng và bán hàng, sau đó, nhà thầu sẽ tiến hành khởi công vào lúc các bản vẽ thiết kế chưa hoàn thành.
Tương quan giữa mô hình truyền thống và mô hình Fast track
Với fast track, việc thiết kế và xây dựng được khéo léo phối hợp để rút ngắn tối đa tổng thời gian thi công. Ví dụ, CĐT có thể cho phép nhà thầu bắt đầu phần móng và xây dựng 4 tầng trước khi nhiều chi tiết trong bản vẽ kiến trúc, kết cấu và cơ khí được hoàn thành.
Việc nhận thầu mà không cần đợi thiết kế hoàn thành 100% giúp nhà thầu có thể thi công sớm hơn từ 6 tháng đến 1 năm. Đây là kỹ thuật có nhiều ưu điểm vượt trội, được các CĐT lớn đặc biệt yêu thích.
Một mũi tên trúng 3 đích
Lợi ích đầu tiên mà fast-track đem lại là đối với khách hàng, họ có thể sở hữu tòa nhà/dự án nhanh chóng, đúng tiến độ. Đối với CĐT, fast-track giúp rút ngắn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí như: phí thuê đất, chi phí nhân sự, quản lý bộ máy… Khi dự án hoàn thành sớm, CĐT sẽ nhanh chóng có doanh thu. Như trường hợp của The Landmark 81, theo tìm hiểu, chỉ sau hơn 1 năm CĐT đã có nguồn thu, Nhà văn phòng Vinfast tại Cát Hải chỉ trong vòng 5 tháng, tổ hợp nhà xưởng sản xuất là 18 tháng, thay vì phải mất tới 2,5-3,5 năm như thông lệ.
Và ngay cả khi doanh thu khổng lồ của một tòa cao ốc không phải vấn đề lớn, fast-track thực sự có thể giúp ngành xây dựng giảm chi phí do lạm phát gây ra. Thử làm một phép toán, nếu lạm phát ở mức 7-10% mỗi năm, việc rút ngắn thời gian chỉ 6 tháng đã giúp tiết kiệm được 3,5-5%. Hơn nữa, thi công nhanh còn giúp CĐT giảm rủi ro về quản trị dự án bởi tất cả đều được dồn nén trong thời gian ngắn thay vì bị dàn trải.
Ở khía cạnh nhà thầu, fast-track giúp giảm rủi ro phát sinh nợ xấu và tạo doanh thu bền vững. Được biết, thi công theo mô hình tổng thầu thông thường sẽ yêu cầu có bảo lãnh thanh toán, chiếm khoảng 8-10% tổng giá trị hợp đồng. Nhà thầu sẽ gặp khó khăn với khoản bảo lãnh này nếu dự án chưa được cấp phép. Rủi ro ở chỗ nếu thời gian triển khai dự án kéo dài sẽ dẫn đến trượt tiến độ thì sẽ phát sinh giá/lạm phát vật tư, vật liệu xây dựng đã tăng so với hợp đồng fix giá khi ký ban đầu. Và tất cả phần thiệt hại chi phí đó sẽ là áp lực với nhà thầu.
Với mô hình fast track, việc thanh toán giữa CĐT và nhà thầu sẽ được xét duyệt theo khối lượng thi công thực tế ngoài hiện trường. Rủi ro sót khối lượng, tính thiếu đầu việc gần như khó xảy ra. Đồng thời, với tiến độ triển khai dự án nhanh, nhà thầu giảm rủi ro về chi phí phát sinh do lạm phát, tăng giá vật tư…
Tuy nhiên, lợi ích lớn nhất mà fast-track đem lại cho nhà thầu có lẽ là tạo ra doanh thu bền vững. Các dự án tầm cỡ thường được phân làm nhiều giai đoạn, ví dụ như công trình nhà máy VinFast, Hòa Phát, Lego… Những nhà thầu làm tốt giai đoạn đầu sẽ tiếp tục được CĐT giao thêm việc ở các giai đoạn tiếp theo. Hơn nữa, những công trình được triển khai theo mô hình fast-track đều do CĐT lớn, có dòng tiền mạnh mẽ thực hiện.
Tại sao lại như vậy? Hãy cùng làm phép tính ở công trình The Landmark 81, với tổng số vốn xây dựng khoảng 300.000.000 USD và giải ngân trong vòng chỉ hơn 1 năm, có nghĩa mỗi tháng, trung bình CĐT phải bỏ ra khoảng 20.000.000 USD.
Hoặc ở dự án nhà máy VinFast, chỉ tính riêng doanh thu của Coteccons - nhà thầu góp mặt ở cả 3 giai đoạn xây nhà xưởng tại Hải Phòng - đã là hơn 10.000 tỷ đồng.
Tất cả đều là số tiền "khủng" mà không phải CĐT nào cũng "đủ tầm" thanh toán. Bởi vậy, các chuyên gia luôn cho rằng, với nhà thầu, fast-track chính là dạng thi công an toàn nhất trong bối cảnh kinh tế gặp khó khăn, giúp họ giảm rủi ro nợ xấu, thu hồi nhanh công nợ và tạo ra doanh thu, lợi nhuận bền vững.
Tất nhiên, fast-track vẫn chưa phải là giải pháp thi công hoàn hảo đến mức không tồn tại cạm bẫy. Thi công càng nhanh, sự chồng chéo công việc càng nhiều. Và rủi ro tồi tệ nhất của nó là khả năng xảy ra lỗi thiết kế. Nếu CĐT chưa đủ tầm và nhà thầu không có "tâm – tầm – trí –tín", hậu quả sẽ khôn lường.
Mặt khác, thi công nhanh đòi hỏi nhà thầu cần kiến thức chi tiết về quy trình, lập kế hoạch hiệu quả, liêm chính và phối hợp chặt chẽ với các đơn vị khác. Đây chính là lý do tại sao, nhiều chuyên gia thừa nhận, tuy được xem là "điểm sáng" cho ngành xây dựng lúc này, nhưng fast-track thực sự vẫn là cuộc chơi của riêng CĐT lớn và những nhà thầu uy tín hàng đầu.