(Tổ Quốc) - Dòng sản phẩm bất động sản liền thổ trở thành sản phẩm "hot" trong khi một số sản phẩm khác chưa đạt như kỳ vọng.
Trong Báo cáo Nhịp đập thị trường TP HCM quý 2 năm nay của Cushman & Wakefield vừa công bố, bình quân giá bán sơ cấp của phân khúc nhà phố thương mại, nhà phố và biệt thự tại TP HCM trong quý II lần lượt neo ở mức 4.700 USD/m2, 9.300 USD/m2 và 11.300 USD/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Như vậy, bình quân giá chào bán các loại nhà gắn liền với đất tại TP HCM quý 2 đã tăng 10 - 25% so với quý liền trước. Đây là mức tăng giá khá mạnh và lập mặt bằng giá mới. Chỉ tính riêng phân khúc biệt thự, bình quân giá chào bán trong quý vừa qua đã tăng hơn 2.400 USD/m2 so với hồi đầu năm nay.
Đồng nghĩa, các sản phẩm nhà phố, biệt thự biệt lập được người mua nhà quan tâm ngay cả trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm; giá liên tục tăng mạnh. Theo một giới quan sát, bất động sản liền thổ là kênh cất giữ tài sản phù hợp cho nhà đầu tư dài vốn. Nhất là trong thời điểm thị trường có nguy cơ lạm phát, sự trồi sụt của các kênh đầu tư khác như đất nền, vàng, chứng khoán hay tiền gửi ngân hàng…
Theo Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản liền thổ tại TP HCM vẫn trong tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài từ năm 2019 đến nay. Việc thiếu nguồn cung và nhiều dự án liền thổ cao cấp được tung ra đã đẩy giá bán trung bình của loại hình này lên một mức mới.
Các chủ đầu tư đã đầu tư mạnh mẽ hơn vào ý tưởng thiết kế theo các mô thức nước ngoài, chú trọng tiện nghi và tiện ích nội khu, áp dụng những chính sách bán hàng hấp dẫn cũng góp phần tạo nên lợi thế cạnh tranh cho dòng sản phẩm này.
Báo cáo này đưa ra vào thời điểm quỹ đất tại các quận trung tâm TP HCM đã cạn kiệt. Các chủ đầu tư đẩy mạnh phát triển bất động sản liền thổ ở những khu vực lân cận như khu Đông: Masterise, Đại Phúc, Tiến Phước. Khu Nam có GS, Nam Long, Kiến Á, Tiến Phước…
Cushman & Wakefield dự báo quỹ đất cho bất động sản liền thổ tại TP HCM chỉ còn giới hạn trong những khu vực phía Đông và Nam Sài Gòn như TP Thủ Đức, Nhà Bè và Bình Chánh. Nhu cầu bền vững của phân khúc này cùng xu hướng giãn khỏi trung tâm thành phố và những cam kết của chính quyền trong việc đẩy mạnh cơ sở hạ tầng sẽ góp phần gia tăng giá trị cho loại hình nhà liền thổ.
Do nguồn cung ít dần so với căn hộ, các dự án nhà liền thổ thường có giá chào bán tăng dần theo thời gian, tỷ lệ thanh khoản cao. Vì vậy, phân khúc này thường chỉ hút khách mua có dòng vốn ổn định, nắm giữ lâu dài làm kênh trú ẩn an toàn.
Bất động sản liền thổ "phất" nhưng toàn thị trường thì không?
Tuy nhiên, hồi giữa tháng này, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đã đưa ra cảnh báo về một số dấu hiệu bất ổn, đáng quan ngại của thị trường bất động sản do đang có biểu hiện giảm tốc, chững lại, giảm thanh khoản.
Trong văn bản gửi báo chí, hiệp hội cho rằng thị trường có dấu hiệu bất ổn kể từ khi các dòng vốn tín dụng bất động sản bị kiểm soát - thời gian tính đến cuối quý 2 đầu quý 3.
Thứ nhất là giao dịch bất động sản bắt đầu trầm lắng. Khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp thuộc lĩnh vực này giảm 79% trong quý 2/2022. Đây được xem là bất ổn nghiêm trọng nhất khiến thị trường địa ốc chuyển sang tình trạng khát vốn, mất cân đối dòng tiền, giao dịch tắc nghẽn.
Thứ hai là tắc pháp lý, đặt trong bối cảnh tắc vốn, càng khiến áp lực dồn nén căng thẳng hơn. Tình trạng nghẽn pháp lý kéo dài đẩy doanh nghiệp rơi vào cảnh đầu tư, phát triển dự án nhưng không biết ngày về đích.
Thứ ba là biểu hiện lệch pha cung cầu ở nhiều cấp độ, vốn là những tồn tại tích tụ từ nhiều năm qua và trở nên trầm trọng hơn trong 6 tháng đầu năm nay. Lệch pha cấp độ một là thiếu hụt dự án mới dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế, kém đa dạng. Lệch pha cấp độ hai là nguồn cung nhà ở cao cấp dẫn dắt thị trường nhưng lại khan hiếm nhà giá vừa túi tiền dưới 2 tỷ đồng một căn và thiếu hụt nhà ở xã hội.
Sự lệch pha này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thấp ở đô thị. Cụ thể trong năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản TP HCM không còn nhà ở vừa túi tiền (tỷ lệ 0%) giá 30 triệu đồng một m2.
Trong khi đó, nhà ở cao cấp chiếm đến 74% nguồn cung toàn thị trường, còn lại 26% là nhà ở trung cấp. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, nhất là thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền dẫn đến giá nhà toàn thành phố đã tăng liên tục trong thời gian qua.
Thứ tư, hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (gọi chung là condotel) bị thu hồi Giấy chứng nhận (sổ hồng) do công nhận "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở" trái pháp luật, nay được cấp đổi, cấp lại sổ hồng nhưng có thể bị trừ đi thời hạn sử dụng đất kể từ ngày được cấp đổi, cấp lại sổ hồng gây bất an cho hàng nghìn khách hàng.
Thứ năm, giao dịch bất động sản trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng rất khó khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý 2/2022.
HA